공유오피스 사업 - 3. 공유오피스 디지털트랜스포메이션

2018.07.31 09:53

지난 몇 년간 공유오피스 사업을 하는 회사에서 임원으로 일하면서 공유오피스 사업과 관련된 여러 가지 경험을 했었는데, 회사를 그만두면서 공유오피스 사업에 대한 여러 가지 생각들을 정리하려고 한다.

아래와 같이 3번으로 나누어서 정리하였고 오늘은 두 번째이자 가장 할 말이 많은 주제인 공유오피스 사업의 성공과 실패에 대해서 이야기해보고자 한다.

1. 공간오피스란
2. 공유오피스 사업의 성패 요인
3. 공유오피스 디지털트랜스포메이션

공유오피스 사업은 기본적으로 공간이라고 하는 오프라인 기반의 사업이다. 공간의 특성에 대해서는 지난번 포스트에서 몇 가지 언급했지만, 디지털 프로덕트와 달리 쉽게 변경이 어렵다는 것이 가장 큰 한계이다.

공유오피스 사업의 매출은 공간에서 나오는데, 팔 수 있는 공간이 다 팔리고 나면 더 이상 팔 수 있는 공간이 없으니 최대 매출이 정해진 것처럼 보인다. 하지만 공간이 다 팔리는 것도 쉬운 일이 아니고 무엇보다 공간만 팔아서 수익을 내는 것은 어렵다.

공간 사업인데 공간만 팔아서 수익이 안나는 이유는 객단가에 있다. 매출 = 구매 고객 수 x 객단가라고 정의할 수 있다. 객단가(AOV: Average Order Value)는 고객이 1회 구매 시 결제하는 평균 금액을 의미하는데 객단가가 평당/인당/시간당으로 구분할 때 평당이나 인당 객단가로 매출을 올리는 것은 한계가 있기 때문이다.

결국 적정한 입주율과 회전율을 관리해서 수익을 극대화해야 하며 여기서 필요한 것은 바로 공유오피스라는 오프라인에 디지털 기술을 적용하여 온라인까지 결합할 수 있도록 하는 디지털 트랜스포메이션(Digital Transformation)이다.

[출처 : https://blogs.msdn.microsoft.com]


디지털 트랜스포메이션은 기업이 새로운 비즈니스 모델, 제품, 서비스를 창출하기 위해 디지털 역량을 활용함으로써 고객 및 시장(외부 생태계)의 파괴적인 변화에 적응하거나 이를 추진하는 지속적인 프로세스이다[각주:1].

물론 대부분의 공간 사업에서 디지털은 아주 제한적으로 사용된다. 왜 공유오피스 사업에서 디지털 트랜스포메이션이 중요하냐면 공간 특성상 이용할 수 있는 공간은 한정적이기 때문에 이용하는 고객의 수를 최대한 늘리고 이용하는 시간을 최대한 늘리는 그로스 해킹(Growth Hacking)이 중요하다.

공유오피스 사업의 디지털 트랜스포메이션은 다음과 같은 방향으로 추진되어야 한다.

1. Data Driven
누가 이용하는지, 어떻게 이용하는지, 어떤 상품을 많이 사용하는지를 분석하여 입주율, 회전율, 수익률을 높이는 여러 활동을 추진하는 것이다.

2. Seamless Customer Experience
On/off 연계, 웹/모바일을 넘어서 계약/과금/납부/정산 그리고 오피스 출입이 가능해야 한다.
이 모든 것

3. Business Accelerator
정보 소통 및 의견 교환이 이루어지는 공간으로서  공유/협업이 필요한 사람들이 모이고 연결되고 소통할 수 있는 중심지가 될 수 있도록 돗자리를 깔고 옆구리를 찔러야 한다.

Wework만 봐도 공유오피스 사업자이지만, 가치는 온라인 시스템에서 나온다. 그래서 더욱 CTO가 중요한다. CTO는 단순히 기술을 리딩 하는 연구소장이 아니다. CTO는 어떤 기술과 솔루션으로 상품을 만들고 서비스를 제공할지 결정하는 사람으로서 공유오피스 사업의 가치를 높이고 수익을 늘리는 일을 하는 사람이라고 할 수 있다.

이러한 디지털 트랜스포메이션의 결과로 온라인과 오프라인의 결합한 시스템이 필요하며 이를 통하여 지난 포스팅에서 이야기했던 사용자 니즈에 맞춘 상품의 세분화가 가능하며, 또한 수익률을 높이는 그로스 해킹이 가능해진다.

공유오피스는 일하는 방식이 변해가면서 자연스럽게 늘어날 것이다. 건물주들에게는 공실을 피할 수 있는 방법이면서 공간이 필요한 사람에게는 필요한 만큼만 사용할 수 있는 공간으로서 계속해서 성장할 것이다.

공유오피스는 융합적인 사업이기에 더욱더 온라인과 오프라인의 결합을 고려해야 한다. 여기서 필요한 것이 디지털 트랜스포메이션 전략이며, 이러한 전략적인 고려없이는 부가가치를 높이기도 어렵고 앞으로 더 심화될 경쟁에서 살아남기도 어려울 것이다.



  1. IDC (2015). Digital Transformation(DX): An Opportunity and an Imperative. [본문으로]

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공유오피스 사업 - 2. 공유오피스 사업의 성패 요인

2018.07.20 09:37

지난 몇 년간 공유오피스 사업을 하는 회사에서 임원으로 일하면서 공유오피스 사업과 관련된 여러 가지 경험을 했었는데, 회사를 그만두면서 공유오피스 사업에 대한 여러 가지 생각들을 정리하려고 한다.

아래와 같이 3번으로 나누어서 정리하였고 오늘은 두 번째이자 가장 할 말이 많은 주제인 공유오피스 사업의 성공과 실패에 대해서 이야기해보고자 한다.

1. 공간오피스란

2. 공유오피스 사업의 성패 요인

3. 공유오피스 디지털트랜스포메이션


공유오피스 사업의 기본은 공간을 기반으로 하는 전대 사업이다. 민법상 전대란 "임대차한 물건(부동산)을 다시 타인에게 임대차하는 것"을 말하며 쉽게 재임대를 하는 것이다.

요즘은 대부분의 건물주들이 전대 사업인 공유오피스 사업에 대해 알고 있기 때문에 공유오피스 사업을 위해 적당한 건물을 찾게 되면 건물주와 계약을 하고 공유오피스 공간을 구성한다.

공유오피스 사업은 공간이 재화이다. 수익 모델은 공간을 임대차하여 수익을 올리는 것이 주요 수익이기 때문에 공간을 최대한 많이 그리고 지속적으로 판매하는 것이 핵심이다. 따라서 공유오피스의 수익을 결정하는 것은 공유오피스를 가득 채우는 것이 중요한 것이 아니라 수익률이 높은 사무실의 회전율이 중요하다.

문제는 사업의 기반인 공간이 가지고 있는 몇 가지 특성이 까다롭다. 필요한 만큼 그때그때 생산해서 판매할 수도 없고, 멋진 인테리어도 시간이 지나면 낡고 촌스러워진다.

무엇보다 사용자들의 요구를 반영하여 공간을 쉽게 변경을 할 수 없다. 인테리어를 변경하려면 현재 입주자들이 빠져야 하고 제각각인 계약기간을 고려하면 입주자들이 퇴실하고 실제 공사기간까지 더하면 상당 기간 동안 매출 자체가 발생하지 않기 때문에 웬만하여서는 한번 시공된 공간은 손을 대기 어렵다.

또한 공간이 판매될 수 있는 공간은 이미 정해져 있어서 해당 공간에서 얻을 수 있는 수익은 한계가 정해져 있다. 공간이 다 차면 더 이상 판매를 할 수가 없기 때문에 추가 수익을 위하여 다양한 콘텐츠와 프로그램을 운영하되 오프라인 공간과 연계된 온라인 콘텐츠와 서비스가 필수적이라고 할 수 있다.

공유오피스 사업은 당연히 오프라인 공간과 연계될 수 있는 온라인 콘텐츠와 프로그램이 가능한 플랫폼 형태를 가져가야 하며 이를 위해서는 한, 두 개의 공간을 가지고 하는 공유오피스보다는 여러 개의 공간이 있는 경우 더욱 효과가 좋기 때문에 규모의 경제가 중요한 것이 공유오피스 사업이라고 할 수 있다.

[출처 : https://kmcsolutions.us/blog/2014/11/19/the-call-for-creative-office-spaces/]


그리고 공유오피스의 주요 고객에 대해서 생각해보면, 사실 사무공간이 필요한 사람이라는 것은 굉장히 모호하다. 1인 사업자나 프리랜서 그리고 막 사업을 시작한 법인도 고객이 될 수 있다.


최근 유행하고 있는 코워킹 오피스의 경우 오픈된 공간에서 다양한 사람들간의 공유와 협업이 이루어지기를 기대하면서 공간을 운영하고 있는데, 과연 모든 사람들이 오픈된 공간에서 네트워킹이 필요하고 공유와 협업이 필요한 일을 하는걸까?


공유오피스는 기본적으로 창의적인 일을 하는 사람들과 효율적인 업무처리가 중요한 사람들을 모두 고려해야 한다. 공유오피스는 일하는 방식을 공간과 그 공간에 있는 컨텐츠를 통하여 제시하고 있다.


창의적인 업무 환경을 위하여 소통과 협업이 가능한 업무 공간이 제공되어야 하고, 효율적인 업무처리를 위하여 독립적이고 집중적인 업무처리가 가능한 공간이 구성되고 여기에 회의실이나 통화부스 등과 같은 공유 공간과 휴게 공간이 적절하게 배치되어야 한다.


그렇다면 이러한 공유오피스 사업의 성패에 영향을 주는 것은 무엇일까?

1. 커뮤니티


자발적이면서도 관리가 되는 사용자들간의 커뮤니티를 통하여 공유와 소통이 일어나고, 협업의 기회가 만들어질 수 있어야 한다. 공유오피스를 오는 이유가 단순히 공간이 필요한 사람만 대상으로 한다면 성장 및 확장에 한계가 있을 수 밖에 없다. 내가 왜 이 공유오피스를 와야 하는지는 당연히 '사람' 때문이다.


2. 업무에 집중할 수 있는 공간 구성


공유와 협업이 중요하다고 해도 업무에 집중할 수 있어야 한다. 코워킹 오피스의 경우 개인 공간이 보장되기 어렵기 때문에 개인공간과 공용공간 그리고 휴게공간의 조화와 전화 부스, 회의실 등과 같이 방해받지 않고 독립된 업무가 가능한 시설과 서비스가 구성되어야 한다.


3. 다양한 고객의 니즈를 반영한 상품의 세분화


대량의 상품을 파는 것이 아니라 사용자에 맞추어 다양한 상품이 공간을 통해 제공될 수 있어야 한다. 인원수에 따라서 이용하는 시간에 맞추어 업무 공간도 일하는 방식에 맞추어서 유연하고 필요할 때만 사용할 수 있도록 상품이 세분화되어야 한다.


세상은 On-premise가 아닌 On-demand 세상으로 가고 있다. 우리가 일하는 방식은 On-demand에 맞추어 변화되고 있고 이는 일하는 공간의 변화로 이어지고 있다.


공유오피스 사업은 전통적인 부동산 임대사업이면서 가장 On-demand 형태의 사업이기도 하다. 공유오피스 사업이 어떻게 공간(Offline)과 디지털을 결합시켜야 하는지 다음에 이야기하도록 하겠다.








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공유오피스 사업 - 1. 공유오피스란

2018.07.12 13:05
창업에 관심이 있거나 소규모 사무실을 알아본 사람들은 르호봇, 위워크, 패스트파이브 등과 같은 공유오피스를 들어보았을 것이다.

왜 이런 공유오피스 사업이 최근에 관심을 갖는지, 공유오피스 사업을 어떻게 해야 하는지 최근 몇 년간 국내에 유행하고 있는 공유오피스 사업을 개인적으로 경험하면서 느낀 생각들을 다음과 같이 3편으로 나누어서 정리해보고자 한다.

1. 공간오피스란

대부분의 조직에서 일은 모여서 하게 된다. 왜 모여서 일을 할 까? 공유와 협업을 위해서이다. 대부분의 회사가 조직을 갖추고 체계적으로 업무가 진행되면 내가 하는 일과 다른 사람이 한 일이 결합되고 연결되어 진행되면서 (잘 되고 안되고를 떠나서) 공유와 협업이 이루어진다.

최근에 기술의 발전과 활용을 통하여 시간과 장소에 얽매이지 않고 언제 어디서나 일할 수 있는 스마트워크라고 하는 새로운 일하는 방식이 생겨나기 시작했다. 굳이 얼굴을 보지 않고도 IT기술을 활용하여 공유와 협업이 가능해지고 있다.

일하는 방식이 변화하거나 다양해진다고 해도 여전히 오피스라는 일하는 공간의 필요성은 사라지지 않는다. 커피숍이 되었든 오피스텔이 되었든 사무실이 되었든 일하는 사람에게는 일을 하기 위한 물리적인 공간이 필요하다.

적어도 가로 120cm, 세로 60cm 크기의 데스크와 의자가 있어야 하며, 노트북이나 데스크톱을 이용할 수 있는 네트워크와 전기가 연결되어야 한다. 공간이 일하는 사람에게 주는 영향은 크다. 회사가 일하는 방식이나 체계에 따라 공간 구성이나 활용이 결정되고 반대로 어떤 공간이냐에 따라 업무 성과나 효율성에 큰 영향을 준다.




최근 유행하고 있는 공유오피스는 여러 가지 특징이 섞여 있는 상횡이다. 공유오피스 이전에 이미 서비스드 오피스(Serviced office)라고 해서 좋은 인테리어와 비서 또는 컨시어지 서비스가 함께 제공되는 사무공간 서비스가 있었다.

공유오피스 사업은 건물의 일부나 전부를 장기 임대하여 개인이나 회사에 단기로 재임대해 주는 사업이다. 인원에 맞게 오피스를 임대하면 회의실과 휴게실을 사용할 수 있다.

계약기간도 월 단위 계약이 가능하고 의자, 책상 등의 기본적인 집기가 준비되어 있으며, 네트워크, 전기, 인테리어 등의 비용이 들지 않기 때문에 새로 사업을 시작하거나 1인 사업자, 프리랜서 등이 많이 사용한다.

공유오피스 사업자들은 오피스 임대 사업 외에 사업장 주소지 제공 서비스, 우편물 관리, 전화 응대 등의 가상오피스 서비스도 제공하고 있다.

이러한 공유오피스 사업은 기존에 좋은 인테리어와 비서 서비스 등을 제공하는 리저스나 TEC 같은 글로벌 사업자 외에도 위워크, 패스트캠퍼스 등의 코워킹 오피스 사업자와 서비스드 오피스와 코워킹 오피스를 결합한 르호봇 등의 사업자가 있다.

최근 관심을 받고 있는 위워크나 패스트파이브 등의 공유오피스 사업자들은 리저스나 TEC와 달리 독립된 사무실이 최소화되어 있고 오픈된 공간에서 원하는 좌석에서 일을 하도록 공간을 제공하고 있다.

이러한 공유오피스는 여러 사람들이 함께 모여 일하는 공간을 의미하는 코워킹 스페이스(co-working space) 또는, 코워킹 오피스(co-working office)라고 부르기도 한다.

공유오피스 중에서도 코워킹 오피스가 많은 관심을 받는 것은 오픈된 공간이라는 특성을 활용하여 같은 회사는 아니지만, 정보를 공유하고 의견을 교환하는 협업의 공간으로 전 세계적으로 창업의 활성화 및 스타트업의 확대로 코워킹 오피스에 대한 수요는 늘어나고 있다.

특히 공실이나 입주자 관리 등의 이슈가 많은 건물주나 오피스 관련 사업자들이 건물과 공간의 효율적인 운영 및 공실 해소를 위해 공유오피스를 적극 도입하고 있다.

다음에는 공유오피스 사업의 성패에 대해서 이야기하고자 한다.



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