공유오피스 사업 - 2. 공유오피스 사업의 성패 요인

2018.07.20 09:37

지난 몇 년간 공유오피스 사업을 하는 회사에서 임원으로 일하면서 공유오피스 사업과 관련된 여러 가지 경험을 했었는데, 회사를 그만두면서 공유오피스 사업에 대한 여러 가지 생각들을 정리하려고 한다.

아래와 같이 3번으로 나누어서 정리하였고 오늘은 두 번째이자 가장 할 말이 많은 주제인 공유오피스 사업의 성공과 실패에 대해서 이야기해보고자 한다.

1. 공간오피스란

2. 공유오피스 사업의 성패 요인

3. 공유오피스 디지털트랜스포메이션


공유오피스 사업의 기본은 공간을 기반으로 하는 전대 사업이다. 민법상 전대란 "임대차한 물건(부동산)을 다시 타인에게 임대차하는 것"을 말하며 쉽게 재임대를 하는 것이다.

요즘은 대부분의 건물주들이 전대 사업인 공유오피스 사업에 대해 알고 있기 때문에 공유오피스 사업을 위해 적당한 건물을 찾게 되면 건물주와 계약을 하고 공유오피스 공간을 구성한다.

공유오피스 사업은 공간이 재화이다. 수익 모델은 공간을 임대차하여 수익을 올리는 것이 주요 수익이기 때문에 공간을 최대한 많이 그리고 지속적으로 판매하는 것이 핵심이다. 따라서 공유오피스의 수익을 결정하는 것은 공유오피스를 가득 채우는 것이 중요한 것이 아니라 수익률이 높은 사무실의 회전율이 중요하다.

문제는 사업의 기반인 공간이 가지고 있는 몇 가지 특성이 까다롭다. 필요한 만큼 그때그때 생산해서 판매할 수도 없고, 멋진 인테리어도 시간이 지나면 낡고 촌스러워진다.

무엇보다 사용자들의 요구를 반영하여 공간을 쉽게 변경을 할 수 없다. 인테리어를 변경하려면 현재 입주자들이 빠져야 하고 제각각인 계약기간을 고려하면 입주자들이 퇴실하고 실제 공사기간까지 더하면 상당 기간 동안 매출 자체가 발생하지 않기 때문에 웬만하여서는 한번 시공된 공간은 손을 대기 어렵다.

또한 공간이 판매될 수 있는 공간은 이미 정해져 있어서 해당 공간에서 얻을 수 있는 수익은 한계가 정해져 있다. 공간이 다 차면 더 이상 판매를 할 수가 없기 때문에 추가 수익을 위하여 다양한 콘텐츠와 프로그램을 운영하되 오프라인 공간과 연계된 온라인 콘텐츠와 서비스가 필수적이라고 할 수 있다.

공유오피스 사업은 당연히 오프라인 공간과 연계될 수 있는 온라인 콘텐츠와 프로그램이 가능한 플랫폼 형태를 가져가야 하며 이를 위해서는 한, 두 개의 공간을 가지고 하는 공유오피스보다는 여러 개의 공간이 있는 경우 더욱 효과가 좋기 때문에 규모의 경제가 중요한 것이 공유오피스 사업이라고 할 수 있다.

[출처 : https://kmcsolutions.us/blog/2014/11/19/the-call-for-creative-office-spaces/]


그리고 공유오피스의 주요 고객에 대해서 생각해보면, 사실 사무공간이 필요한 사람이라는 것은 굉장히 모호하다. 1인 사업자나 프리랜서 그리고 막 사업을 시작한 법인도 고객이 될 수 있다.


최근 유행하고 있는 코워킹 오피스의 경우 오픈된 공간에서 다양한 사람들간의 공유와 협업이 이루어지기를 기대하면서 공간을 운영하고 있는데, 과연 모든 사람들이 오픈된 공간에서 네트워킹이 필요하고 공유와 협업이 필요한 일을 하는걸까?


공유오피스는 기본적으로 창의적인 일을 하는 사람들과 효율적인 업무처리가 중요한 사람들을 모두 고려해야 한다. 공유오피스는 일하는 방식을 공간과 그 공간에 있는 컨텐츠를 통하여 제시하고 있다.


창의적인 업무 환경을 위하여 소통과 협업이 가능한 업무 공간이 제공되어야 하고, 효율적인 업무처리를 위하여 독립적이고 집중적인 업무처리가 가능한 공간이 구성되고 여기에 회의실이나 통화부스 등과 같은 공유 공간과 휴게 공간이 적절하게 배치되어야 한다.


그렇다면 이러한 공유오피스 사업의 성패에 영향을 주는 것은 무엇일까?

1. 커뮤니티


자발적이면서도 관리가 되는 사용자들간의 커뮤니티를 통하여 공유와 소통이 일어나고, 협업의 기회가 만들어질 수 있어야 한다. 공유오피스를 오는 이유가 단순히 공간이 필요한 사람만 대상으로 한다면 성장 및 확장에 한계가 있을 수 밖에 없다. 내가 왜 이 공유오피스를 와야 하는지는 당연히 '사람' 때문이다.


2. 업무에 집중할 수 있는 공간 구성


공유와 협업이 중요하다고 해도 업무에 집중할 수 있어야 한다. 코워킹 오피스의 경우 개인 공간이 보장되기 어렵기 때문에 개인공간과 공용공간 그리고 휴게공간의 조화와 전화 부스, 회의실 등과 같이 방해받지 않고 독립된 업무가 가능한 시설과 서비스가 구성되어야 한다.


3. 다양한 고객의 니즈를 반영한 상품의 세분화


대량의 상품을 파는 것이 아니라 사용자에 맞추어 다양한 상품이 공간을 통해 제공될 수 있어야 한다. 인원수에 따라서 이용하는 시간에 맞추어 업무 공간도 일하는 방식에 맞추어서 유연하고 필요할 때만 사용할 수 있도록 상품이 세분화되어야 한다.


세상은 On-premise가 아닌 On-demand 세상으로 가고 있다. 우리가 일하는 방식은 On-demand에 맞추어 변화되고 있고 이는 일하는 공간의 변화로 이어지고 있다.


공유오피스 사업은 전통적인 부동산 임대사업이면서 가장 On-demand 형태의 사업이기도 하다. 공유오피스 사업이 어떻게 공간(Offline)과 디지털을 결합시켜야 하는지 다음에 이야기하도록 하겠다.








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